Читать «Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью» онлайн - страница 128

Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если оно не удостоверено нотариально и не соблюдены правила ст. 15 Закона об ипотеке.

Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в ч. 1 ст. 38 Закона об ипотеке основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

Нормы данной статьи имеют отношение к правомерному отчуждению заложенного имущества залогодателем и конкретизируют нормы действующего гражданского законодательства о сохранении залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу. В соответствии с ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное (ч. 1 ст. 353 ГК РФ). Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями (ч. 2 ст. 353 ГК РФ).

Как нормы ГК РФ, так и нормы ст. 38 Закона об ипотеке основаны на принципе следования права залога за заложенной вещью. Этот принцип обусловливает вещно-правовой характер защиты права залога вне зависимости от права собственности на предмет залога, который может переходить от залогодателя к другим лицам. Приобретатель недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, принимает на себя все обязанности залогодателя.

Так, Высший Арбитражный Суд РФ в соответствии с вышеуказанными нормами ГК РФ и Закона об ипотеке при рассмотрении очередного дела сделал следующий вывод, при новом рассмотрении дела о взыскании задолженности по кредитным договорам суду необходимо выяснить обстоятельства перехода обязательств по договору о залоге в связи с переходом к ответчику права собственности на спорное имущество, а также рассмотреть вопрос о правомерности заявленных требований в части взыскания неустойки за несвоевременное заключение договора о залоге, кроме того, следует выяснить, собственником какого имущества, переданного в залог, является ответчик.