Читать «Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью» онлайн - страница 130

При новом рассмотрении спора суду необходимо выяснить обстоятельства перехода обязательств по договору о залоге к ООО «Скарабей» в связи с переходом к нему права собственности на спорное имущество, а также рассмотреть вопрос о правомерности заявленных требований в части взыскания неустойки за несвоевременное заключение договора о залоге по п. 4 соглашения.

Таким образом, судебные акты приняты Арбитражным судом по неполно исследованным обстоятельствам дела и подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 ноября 1998 г. № 3416/98) [93] .

Итак, анализ вышеуказанных разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ по применению законодательства об ипотеке показывает, что Высший Арбитражный Суд, во-первых, установил перечень существенных условий, при которых договор о залоге может считаться заключенным, и уточнил условия, при которых договор ипотеки считается ничтожной сделкой; во-вторых, выявил и устранил противоречие между нормативными актами в вопросе регистрации договора о залоге; в-третьих, разъясняя нормы законов, разрешил юридически тупиковую ситуацию в вопросе установления начальной продажной цены заложенного имущества в случае его реализации в судебном порядке; в-четвертых, сформулированные правовые позиции не только оказали влияние на правоприменительный процесс, но были впоследствии восприняты или учтены законодателем при принятии новых законов.

Глава 5. Пакет жилищных законов

С начала 2005 года вступило в законную силу ряд законов и иных нормативных актов, которые составили пакет документов по жилищному вопросу.

– Самым главным в этом пакете является, конечно, Жилищный кодекс РФ, который существенно изменил отношения между участниками рынка недвижимости.

– Вторым по значимости законом является Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ [94] , который содержит положения, позволяющие разрушить монопольное положение на рынке услуг ЖКХ. В Кодексе заложены нормы, которые четко описывают процедуры строительства и реконструкции, а также публичные процедуры регулирования землепользования.

– Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 116-ФЗ «О внесении изменений в статью 8 Закона Российской Федерации «О плате за землю» [95] . Настоящий Федеральный закон вступил в силу с 1 января 2005 года. Данным законом определен порядок налогообложения земельных участков, предоставленных (приобретенных) для жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, и, тем самым, им устранена правовая неопределенность в отношении понятия «земли, занятые жилищным фондом», отмеченная в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13 февраля 2003 года № 78-ВОЗпр-3 и в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июня 2003 года № 276-О. При этом он установил различный порядок налогообложения земельных участков, приобретенных в собственность на условиях осуществления на них жилищного строительства (в том числе индивидуального жилищного строительства) до 1 января 2005 года и приобретенных с 1 января 2005 года. Так, в отношении земельных участков, приобретенных с 1 января 2005 года в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, в течение трех лет на срок проектирования и строительства налогообложение производится в двукратном размере от полной налоговой ставки земельного налога, установленной в городах и поселках городского типа. В последующие годы вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости земельный налог взимается в четырехкратном размере. После государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости земельный налог подлежит уплате как за земли, занятые жилищным фондом. В отношении земельных участков, приобретенных с 1 января 2005 года в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, в течение десяти лет на срок проектирования и строительства налогообложение производится по полным налоговым ставкам земельного налога, установленным в городах и поселках городского типа. В последующие годы вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости земельный налог взимается в двукратном размере. После государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости земельный налог подлежит уплате как за земли, занятые жилищным фондом.