Читать «Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью» онлайн - страница 119

Решением суда в удовлетворении искового требования отказано на основании ст. 1 и 43 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд оставил указанные судебные акты без изменения.

В протесте Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается все названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Между Сбербанком России (залогодержателем) и ЗАО «РУСТ» (залогодателем) в обеспечение трех кредитных договоров на общую сумму 84 178 717 руб. 90 коп. заключен договор о залоге. Общая сумма оценки заложенного недвижимого имущества составила 87 654 191 руб. 35 коп. Договор в установленном порядке зарегистрирован.

Письмом ответчик отказал в государственной регистрации договора о залоге со ссылкой на ст. 2, 9 Закона об ипотеке, сославшись на то, что ипотека может быть установлена в обеспечение только одного основного обязательства, вытекающего из договора кредита, договора займа или иного договора. В соответствии с ч. 1 ст. 43 Закона об ипотеке на имущество, заложенное в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека по договору о предоставлении кредитной линии), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства (последующая ипотека), но, по мнению ответчика, для передачи имущества в последующую ипотеку необходимо было согласно ст. 45 Закона об ипотеке заключить по кредитным договорам самостоятельные договоры о залоге, отвечающие требованиям действующего законодательства.

Доводы судов и ответчика являются ошибочными.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно ч. 2 ст. 49 ГК РФ юридическое лицо может быть ограничено в правах лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом.

Законом об ипотеке каких-либо запретов на установление ипотеки в обеспечение нескольких обязательств по заключенным сторонами кредитным договорам одним договором о залоге не содержит.

Залогодержатель и залогодатель заключили один договор о залоге недвижимого имущества в обеспечение трех кредитных договоров. Указанный договор закону не противоречит и зарегистрирован. Поэтому ответчик необоснованно отказал в его государственной регистрации, ссылаясь на необходимость заключения договора об ипотеке по каждой кредитной сделке.

Так как судами не давалась оценка заключенному залогодержателем и залогодателем договору о залоге, порядку его заключения и представления для государственной регистрации, судебные акты подлежат отмене как принятые по неполно исследованным обстоятельствам, дело – направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение [88] .

В соответствии с ч. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Перед судами встал вопрос: как относиться к договору об ипотеке, если залогодатель передает в залог только здание без передачи в залог прав на земельный участок, на котором стоит здание, или в случаях, когда залогодатель, являясь собственником здания, не является ни собственником земельного участка, ни его арендатором?