Читать «Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью» онлайн - страница 121

Письмом земельного комитета подтверждено, что в центральной базе данных зарегистрирован проект договора аренды земельного участка, землепользователем которого значится ТОО «Ремонт одежды».

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (п. 45) разъяснено, что когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании ч. 3 ст. 340 ГК РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение – и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 37 ЗК РФ (ст. 35 ЗК РФ), согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком.

В соответствии со ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке» на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на сооружение или здание лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций о признании спорного договора о залоге недвижимости ничтожной сделкой противоречит действующему законодательству.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановил ТОО «Ремонт одежды» в удовлетворении исковых требований отказать (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2000 г. № 6697/99) [89] .

Приведем несколько извлечений из Постановлений Высшего Арбитражного Суда РФ, которые смогут разнообразить спорные ситуации по поводу вышеназванных норм.

Заключен договор о залоге нежилого помещения, расположенного на 1-м этаже здания. Земельный участок, предназначенный для использования территории под эксплуатацию части здания, находился в аренде у залогодателя согласно договору аренды, однако право аренды на него не было предметом залога по договору о залоге спорного нежилого помещения. Признавая договор о залоге спорного помещения недействительным, суд обоснованно применил п. 3 ст. 340 ГК РФ.

В данном деле речь шла о пристроенных помещениях, которые могли быть выделены как самостоятельные объекты недвижимости вместе с земельными участками, функционально обеспечивающими именно данные объекты. Но из Постановления это не следует (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 декабря 1998 г. № 5046/98) [90] .