Читать «Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью» онлайн - страница 117

Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке (ч. 1 ст. 11 Федерального закона об ипотеке).

Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации (ч. 3 ст. 11 Федерального закона об ипотеке).

По поводу несоблюдения условий государственной регистрации договора ипотеки у Высшего Арбитражного Суда РФ есть несколько интересных дел. Рассмотрим их.

Русский торгово-промышленный коммерческий банк обратился в Арбитражный суд с требованием об обязании товарищества с ограниченной ответственностью «Производственно-творческое объединение «Царское село»» заключить договор о залоге недвижимого имущества на основании предварительного договора.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что на момент принятия решения у ТОО «ПТО «Царское село»» отсутствовало право собственности на спорное имущество. Кроме того, в связи с наступлением срока возврата кредита договор о залоге стал бы не способом обеспечения основного обязательства, а способом погашения долга за заемщика.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено. Постановление обязало ТОО «ПТО «Царское село»» в 10-дневный срок заключить с Русским торгово-промышленным коммерческим банком договор о залоге недвижимого имущества на условиях представленного банком проекта договора.

Федеральный арбитражный суд оставил постановление апелляционной инстанции без изменения.

Апелляционная и кассационная инстанции признали законность предварительного договора о залоге недвижимого имущества и обоснованность требования банка о заключении договора.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается все состоявшиеся судебные акты отменить как принятые по недостаточно исследованным обстоятельствам, а дело направить на новое рассмотрение.

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда и постановление Федерального арбитражного суда подлежат отмене, а решение Арбитражного суда следует оставить без изменения по следующим основаниям.

Между Русским торгово-промышленным коммерческим банком и акционерным обществом закрытого типа «Русфинстрой» заключен кредитный договор о предоставлении последнему кредита в сумме 200 тыс. долл. США, срок погашения которого установлен до 28 июля 1995 г.

В обеспечение возврата кредита банком с ТОО «ПТО «Царское село»» заключен предварительный договор о залоге, предметом которого является недвижимое имущество: нежилое помещение подземного гаража-стоянки, офисное помещение. Указанные объекты залога находились в строящемся жилом доме.

В соответствии со ст. 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей – вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.