Читать «Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью» онлайн - страница 118

Материалами дела подтверждается, что землеотвод под строительство жилого дома, в котором находится объект залога, оформлен на ответчика. Финансирование строительства также осуществлялось ответчиком.

Согласно ст. 43 Закона РФ «О залоге» (ст. 10 Закона «Об ипотеке») договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в поземельной книге.

В п. 1.4 предварительного договора о залоге также оговорено, что залогодатель обязуется: в 10-дневный срок со дня подписания настоящего договора произвести надлежащую запись в книге записей залогов; оплатить расходы по нотариальному удостоверению договора о залоге; за свой счет зарегистрировать залог в соответствующих органах местной администрации.

Однако перечисленные условия выполнены не были. В предварительном договоре указано, что договор о залоге заключается в трехдневный срок с момента подписания Государственной комиссией решения (акта) о вводе (приемке) жилого дома в эксплуатацию.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее регистрации, возникает с момента такой регистрации. Процедура регистрации прав на недвижимость в городе Санкт-Петербурге введена распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 29 декабря 1994 г. № 1329-р и приказом председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 29 декабря 1994 г. № 87.

Согласно ст. 19 Закона РФ «О залоге» залогодателем может быть лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или полного хозяйственного ведения.

Между тем какие-либо документы, подтверждающие право собственности ответчика на объекты залога, истцом не представлены.

Согласно ч. 1 ст. 165 ГК РФ предварительный договор о залоге является недействительным, поскольку не соблюдены требования о государственной регистрации.

Таким образом, у суда не было правовых оснований к понуждению ответчика заключить договор о залоге на базе предварительного договора.

При изложенных обстоятельствах решение Арбитражного суда об отказе в удовлетворении исковых требований о понуждении заключить договор о залоге является правильным (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 апреля 1996 г. № 8057/95) [87] .

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. № 1925/00 установлено, что договор о залоге недвижимого имущества в обеспечение трех кредитных договоров заключен в соответствии с действующим законодательством, в связи с чем ответчик необоснованно отказал в его государственной регистрации.

ОАО «Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации» (Сбербанк России) обратилось в Арбитражный суд к государственному учреждению «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» об обязании ответчика зарегистрировать договор о залоге нежилого помещения.