Читать «Банкротство застройщика. Теория и практика защиты прав граждан – участников строительства» онлайн - страница 40

Сразу следует сказать, что такие лица находятся в очень невыгодном положении по той причине, что в законе прописаны лишь порядок предъявления ими своих требований и порядок их рассмотрения судом. Что касается их включения в реестр, то особого приоритетного статуса наравне с участниками строительства у них нет. В связи с этим их участие в деле о банкротстве застройщика фактически регулируется общими нормами о банкротстве с минимальным учетом специфики данной категории дел. По сути они являются обычными кредиторами, а значит, удовлетворение их требований производится в четвертой очереди, так как в третью попадают только граждане – участники строительства.

Такая категория кредиторов может предъявить к застройщику по общим правилам только денежные требования. Однако в некоторых случаях могут быть заявлены фактически требования о передаче объекта недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 201.8 Закона о банкротстве.

Так, в отношении недвижимого имущества (нежилых помещений) могут быть заявлены следующие требования:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

4) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

5) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Вышеуказанные требования кредитор может предъявить в любой момент, начиная с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, но только в рамках дела о банкротстве. Они должны быть рассмотрены судом в течение трех месяцев со дня поступления.

Заявитель обязан направить застройщику или иным лицам, к которым предъявляются требования, копии требований и прилагаемых к ним документов заказным письмом с уведомлением о вручении.

По результатам рассмотрения таких требований арбитражный суд выносит определение либо об удовлетворении требования, либо об отказе. При этом определение с любым результатом может быть обжаловано.

Между тем для погашения требования кредитора путем передачи нежилого помещения необходимо, чтобы застройщиком было зарегистрировано право собственности на данный объект. В противном случае кредитор может заявить лишь денежные требования. Это указано в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»: если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).