Читать «Монологи о бизнесе. Девелопмент» онлайн - страница 75

Рынок продаж сейчас

Рынок новостроек в последние 10 лет сильно разросся, и сейчас есть четыре схемы реализации недвижимости. Первая – это когда продает сам застройщик. У застройщика, как правило, начальник отдела продаж – друг или чаще подружка. Или менеджеры, человек 10, сидят, да такие, мимо которых ничего не пролетит. Они продают то, что построено, и подстегивают продажи только огромным рекламным бюджетом.

Вторая схема: берут группу риэлторов и ставят им «вертушку» – переадресацию звонков. Это так называемые оформители, они ни за что не отвечают, бюджетов на продвижение новостроек им никто не дает.

Третье – это эксклюзивность, которую, например, делаем мы, НДВ. Мы подписываемся под график продаж, за свои деньги финансируем офисы продаж на объектах, оплачиваем весь маркетинг.

Ну, и четвертая схема – «колхоз», когда продают все подряд, не только застройщик, но и все вообще, кто хочешь, и комиссию со сделки получает тот, кто привел покупателя.

Могу сказать, что пока риэлторы продают больше по сравнению с застройщиками, думаю, процентов 55-60. Кроме ключевой четверки-пятерки риэлторов в Москве есть еще порядка 20-30 компаний по недвижимости, которые менее заметны. Это небольшие компании, часто «карманные» агентства недвижимости, которые застройщики создают сами.

Ситуация

Сейчас объем спроса на 15 % меньше, чем до кризиса, и демпинг уже сделал новостройки на 15 % дешевле. При избыточных объемах производства нам неоткуда ждать роста спроса. Идет трансформация рынка. Начинается драка за каждого покупателя. Начинаются ценовые войны. Есть много умных, интересных компаний, которые работают над качеством предложения. Мне, например, очень нравится, что Urban Group делает, ГК «Содружество», которые создают совершенно особенные жилые комплексы. Есть нормальные компании, которые создают хороший продукт по реальной цене. Есть те, которые торгуют ниже себестоимости. А есть такие, которые набрали столько проектов, что неизвестно, сколько лет их продавать будут! Я не понимаю этих вещей!

Будут появляться новые СУ-155. Я вижу на рынке примерно 15 следующих кандидатов, это компании с совокупным объемом строительства близко к 10 млн метров. Возможно, государству придется забрать это под контроль.

Я считаю, что грядет время госкапитализма. Лет через пять появится некая одна общая база, доступ к которой агентства получат возможность покупать, и в ней будет собрана максимально полная информация о квартирах. И это будут новые технологии, позволяющие виртуально заходить в квартиру и гулять по ней. Вторичная или новостройка – не имеет значения, эта база будет принадлежать или контролироваться государством.