Читать «Монологи о бизнесе. Девелопмент» онлайн - страница 49

Должно или можно?

Эта практика, возможно, и мировых аналогов не имеет. Не уверен, что на девелопера жилья в европейских, например, странах накладывается столько обременений, сколько на нас сейчас в России. Но это же наша страна! Да, она особая. Но кто сказал, что это плохо? Где, например, в мире принято давать знакомым деньги в долг? Нигде. Только в России. Как это иностранцу объяснить? Невозможно!

Позвать в гости, заказать еду из ресторана – и разделить счет с гостями? Нет, это не про нас.

Мы на рынке с 1992 года. Честно говоря, тогда был полный бардак. Жилье строили локально, на пятачках, какие кто урвал. Никаких проектов по 50, 100 гектаров не было и в помине. А сейчас посмотрите: на рынок выходят проекты по 10 млн квадратных метров! Это лет на 30, наверное, фронт работ. Дай Бог бы еще это продать. Плохо это, хорошо ли – не мне судить. Но сейчас проекты осваиваются комплексно, включая всю необходимую инфраструктуру, которую 20 лет назад никто вообще не строил. Социальная инфраструктура уже не является аргументом в конкурентной борьбе, это сейчас базовое условие реализации любого проекта.

Хотя строить ее должно бы государство. По крайней мере финансировать строительство. Физически-то построить это может любой нормальный подрядчик. Вопрос в том, кто заплатит.

Девелопер тратит на социальную инфраструктуру своих проектов порядка 8000 рублей с каждого проданного метра жилья. Конечно, девелоперу вместо таких расходов было бы хорошо просто сделать квартиры дешевле. Но тогда школы, сады и медицинские учреждения должны строиться за счет бюджета. А  теперь попробуйте состыковать и по объемам, и по срокам стройки жилья и социальной инфраструктуры. И учесть особенность долгосрочного планирования (от года до трех лет), которая присуща государственным расходам. Получается? Не очень.

Вероятнее всего, придется увеличить штат чиновников, которых и сейчас немало, для контроля этих процессов и мириться с тем, что контроль строительства девелопер сам осуществлять не сможет. Это значит, наши покупатели квартир будут жить в заселенных домах при неработающих школах и садах. Это ненормально.

Поэтому закладка инфраструктуры и по расходам, и по ответственности внутрь инвестиционных проектов сейчас сосредоточена в руках девелоперов. Именно это сейчас норма. И мы привыкли учитывать все это в стоимости жилья. И это хорошо для московского региона. Здесь все финансовые ресурсы, здесь высокая рентабельность проектов.

Можно не построить социальную инфраструктуру. Пообещать и не построить. Но тогда в следующий раз тебя с твоим проектом на порог никто не пустит. Это же понятно, да?

Пока правила такие.

В провинции, где максимальная рентабельность проектов 10 %, при стоимости жилья 25 000-30 000 рублей за квадратный метр это нереальная в исполнении задача для девелопера. А эти земли и города тоже нужно развивать (ведь 200 километров от Москвы – вообще как другая вселенная)! И это в том числе и прежде всего задача федерального бюджета.