Читать «Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью» онлайн - страница 97

По мнению суда, условия, на которых объект приватизации был приобретен по конкурсу, являются элементом сделки приватизации, имеют публично-правовой характер и обязательны для всех участников гражданского оборота в период действия соответствующих условий, которые должны обеспечить их соблюдение в полном объеме. Продажа части имущественного комплекса – недвижимого имущества делает невозможным соблюдение конкурсных условий, на которых объект приватизации был приобретен у государства. Поскольку в договоре не была оговорена обязанность нового покупателя обеспечить соблюдение условий, на которых объект был приобретен у государства, этот договор является недействительным на основании ст. 168 ГК РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 марта 1996 г. № 7177/95) [71] .

Таким образом, возникает правовая неделимость имущественного комплекса, связанная с невозможностью совершения сделок в отношении части этого имущественного комплекса.

Принадлежность рассматриваемого обязательства к купле-продаже предопределяется тем, что оно, как и любая купля-продажа, направлена на возмездную передачу имущества в собственность. Указанные родовые признаки обусловили возможность применения к продаже предприятия общих положений о купле-продаже, не противоречащих специфике предприятия. В ч. 5 ст. 454 ГК РФ законодатель указал, что общие положения о купле-продаже применяются к продаже предприятия, если иное не предусмотрено специальными правилами о ней.

Государственная регистрация договоров продажи предприятия осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона о регистрации. Эту регистрацию должны проводить учреждения юстиции в месте регистрации предприятия как юридического лица. С заявлением о регистрации договора должны обращаться обе стороны. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав на предприятие право собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (п. 3 ч. 1 ст. 16 Федерального закона о регистрации). Это же правило нашло свое закрепление в п. 1 Обзора практики по купле-продаже недвижимости.

Согласно ст. 22 Федерального закона о регистрации зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта.

Требование о государственной регистрации обязательно и в тех случаях, когда договор продажи предприятия включен в другой договор, т. е. когда заключается смешанный договор. Это обстоятельство специально отмечено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ, который в Обзоре практики по Закону о регистрации разъяснил, что смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, подлежащего обязательной государственной регистрации, и договора поставки оборудования, устанавливает единую совокупность обязательств, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой должен считаться незаключенным.