Читать «Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью» онлайн - страница 88

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Предприятие розничной торговли – магазин № 7 (ныне ООО «777») – является муниципальным имуществом, порядок продажи которого регулируется Положением о порядке и условиях отчуждения муниципального имущества, утвержденным постановлением городского совета народных депутатов от 21 сентября 2000 г.

Согласно п. 4.9.1 этого положения определение цены продажи муниципального имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на основании отчета об оценке объекта приватизации.

Выводы суда кассационной инстанции о праве покупателя на выкуп нежилых помещений и необоснованном уклонении продавца от заключения договора купли-продажи являются правильными.

Вместе с тем указанная покупателем в проекте договора купли-продажи цена выкупа в размере 308 тыс. руб. определена без учета требований ст. 8, 10 вышеупомянутого Федерального закона, согласно которым определение стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации является обязательным и договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством РФ.

Указанная в проекте договора рыночная стоимость имущества определена обществом с ограниченной ответственностью «Вирго» по заказу покупателя (договор от 11 сентября 2001 г.), а не собственника муниципального имущества.

В соответствии с постановлением городского совета народных депутатов от 21 сентября 2000 г. функции собственника муниципального имущества делегированы Департаменту муниципального имущества администрации города.

В материалах дела имеется отчет об определении рыночной стоимости указанного нежилого помещения независимым оценщиком – закрытым акционерным обществом «Отечество», действовавшим на основании заключенного с департаментом договора от 9 августа 2001 г. Рыночная стоимость спорного помещения согласно отчету составила 1187 тыс. руб.

Однако, несмотря на значительное расхождение данных о рыночной стоимости одного и того же имущества, оценка отчету, составленному ЗАО «Отечество», судами не дана.

Поскольку суд кассационной инстанции обязал продавца заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях, предложенных истцом в проекте договора, (а условие договора о цене выкупа в размере 308 тыс. руб. не основано на законе) и возражениям ответчика в части определения рыночной стоимости указанного помещения оценка не дана, принятые по делу судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 сентября 2002 г. № 3502/02) [65] .

С принятием нового ЗК РФ возникло очень много неясностей в правоприменительной практике по поводу выкупа земельного участка.

Анализ ст. 36 ЗК РФ, которая регламентирует правоотношения по приватизации, позволяет утверждать, что нормы данной статьи сформулированы несколько противоречиво. С одной стороны, п. 2 ч. 1 ст. 36 ЗК РФ устанавливает исключительное право собственников недвижимости на приватизацию соответствующих земельных участков. С другой стороны, весь последующий порядок осуществления этого права, закрепленный в ч. 5–8 ст. 36 ЗК РФ, не дает полного представления о его содержании.