Читать «Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью» онлайн - страница 76

Поэтому, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании ч. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Следует учитывать, что в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию.

В договоре предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу, а продавца – передать ее покупателю после оплаты.

Обязательства по оплате покупателем не исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении другой стороной.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации не может рассматриваться в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении, а в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ должен признаваться основанием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта.

Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий договора, суд правомерно расторг заключенный договор (п. 9 Обзора практики по купле-продаже).

Участниками договора продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Однако участие в договоре некоторых субъектов права связано с известными особенностями.

В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость (унитарное государственное или муниципальное предприятие), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой.

Необходимо учитывать ограниченность правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. Согласно ч. 2 ст. 295 ГК РФ государственное или муниципальное предприятие как субъект права хозяйственного ведения и, в соответствии с ч. 1 ст. 297 ГК РФ, казенное предприятие как субъект права оперативного управления не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия его собственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.