Читать «Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью» онлайн - страница 105

Исковые требования мотивированы тем, что дочернее страховое ОАО (продавец) по договору совершило крупную сделку, по которой продало ОАО (покупателю) объект, не завершенный строительством, стоимостью, превышающей 25 % активов акционерного общества – продавца, при отсутствии на то решения его правомочного органа. B договоре и дополнительном соглашении к нему сторонами не были согласованы существенные условия об оплате продаваемого объекта, и на день его отчуждения продавец не обладал зарегистрированным за ним в установленном порядке правом собственности на этот объект недвижимости.

Решением суда в удовлетворении иска отказано со ссылками на то, что по делу не установлено нарушений государственных и общественных интересов, в защиту которых заявлен прокурором иск, и по договору купли-продажи была совершена некрупная сделка, исходя из балансовой стоимости активов продавца.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено. Договор купли-продажи и дополнительное соглашение признаны недействительными с применением последствий недействительности сделки путем обязания каждой из сторон возвратить все полученное по такой сделке. Апелляционная инстанция суда пришла к выводу о заключении сторонами договора мены и указала на то, что при совершении такой сделки стороны не согласовали указанное в договоре существенное его условие об уступке права требования, предложенное покупателем в обмен на приобретаемый им объект недвижимости. Федеральный арбитражный суд отменил постановление апелляционной инстанции, оставив решение суда в силе.

Вывод кассационной инстанции суда о том, что у продавца возникло право собственности на объект, не завершенный строительством, до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и он мог обладать таким правом на день совершения оспариваемой сделки и при отсутствии государственной регистрации права, не соответствует ст. 219 ГК РФ, ч. 2 ст. 6 и ст. 25 Федерального закона РФ о регистрации.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Предметом отчуждения по оспариваемому договору являлся объект, не завершенный строительством. Согласно ст. 25 и ч. 1 ст. 12 Федерального закона о регистрации в случае необходимости совершения сделки с объектом, не завершенным строительством, должна быть осуществлена государственная регистрация права собственности в Едином государственном реестре прав.

Ни первая, ни апелляционная инстанции суда не дали правовой оценки содержанию в договоре существенных условий, необходимых для совершения мены. Тем самым суды неполно выясняли обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к отмене их решений Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ и направлению дела на новое рассмотрение (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 сентября 2000 г. № 970/00) [74] .