Читать «Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью» онлайн - страница 100

Материальные активы, входящие в имущественный комплекс, характеризуемый ввиду своей производственной цели как предприятие, не могут отчуждаться (если брать отчуждение их в совокупности, а не в качестве отдельных объектов) отдельно от пассивов предприятия (в первую очередь его долгов), выступающих как своего рода обременение активов (имущества). В противном случае могут быть нарушены интересы кредиторов данного предприятия.

Кроме того, суд неправомерно сделал вывод об отсутствии признаков продажи предприятия со стороны общества «Бахус», поскольку оно не прекратило производственную деятельность. В данной ситуации необоснованно было использовано понимание предприятия как субъекта права, а не как имущественного комплекса. Истец обладал несколькими имущественными комплексами (предприятиями), и продажа трех из них не повлекла прекращения производственной деятельности общества «Бахус» как юридического лица (в части остальных предприятий).

Практически все имущество, связанное с производственной деятельностью каждого из трех спиртзаводов общества «Бахус», было продано, т. е. продолжать производственную деятельность на данных предприятиях стало невозможным.

Из вышеизложенного видно, что сторонами при заключении сделок были нарушены правила ст. 554 ГК РФ требующие указать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Данный факт не был установлен в судебном разбирательстве.

При передаче недвижимости были нарушены нормы ст. 561 ГК РФ о составлении и рассмотрении акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Предмет сделок был сформулирован неопределенно, в связи с чем стороны заключили дополнительные соглашения, в которых предприняли попытку более детально определить предмет состоявшихся договоров. Но и к дополнительным соглашениям не прилагались никакие технические документы, планы земельных участков и тому подобных, которые позволили бы установить согласованность сторонами предмета договоров купли-продажи недвижимости.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при этом сделав вывод, что при новом рассмотрении иска о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимости, автотранспорта и оборудования ввиду их притворности следует учесть, что фактически данные сделки были направлены на продажу предприятия, и выяснить, соблюдены ли сторонами требования, предъявляемые действующим законодательством к договорам продажи предприятий (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 января 2002 г. № 6245/01) [72] .