Читать «У богатства простые правила, или Как использовать финансовые инструменты и институты в России» онлайн - страница 27

Первоначальный анализ можно провести самостоятельно, обратив внимание на следующие моменты.

1. Стоит убедиться в наличии у компании-продавца необходимого пакета правоустанавливающих документов. Это:

· постановление Правительства Москвы или Московской области (в других городах – постановления местного правительства) или другой распорядительный документ, на основании которого осуществляется строительство жилого дома;

· разрешение на строительство;

· договор о праве собственности или аренды данного земельного участка;

· инвестиционный контракт, регулирующий порядок взаимоотношений органов городской администрации и инвестора.

2. Должен быть определен сам предмет договора – квартира, ее строительный адрес, секция или подъезд, месторасположение на этаже, ее площадь, количество комнат, наличие балкона или лоджии. Это нужно для того, чтобы однозначно идентифицировать квартиру.

3. Должна быть зафиксирована стоимость квартиры, исходя из количества квадратных метров. Единственным исключением при изменении стоимости может стать лишь возможная доплата при увеличении метража квартиры после обмеров БТИ, но и то – по цене, установленной в момент заключения договора.

4. Должны быть четко оговорены условия расторжения договора, порядок расчетов при этом, условия применения штрафных санкций.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступивший в действие 1 апреля 2005 года, ввел единые стандарты предоставления услуг покупателям квартир на стадии строительства дома. Закон установил более четкие правила взаимоотношений между застройщиком и «дольщиком». Определены требования, которым должен соответствовать договор участия в долевом строительстве.

Чтобы исключить двойные продажи, введена обязательная государственная регистрация договоров о долевом участии. Повысились требования к информационной открытости застройщиков. Они обязаны публиковать проектную декларацию, которая включает в себя информацию о компании и проекте строительства. К ней относятся сведения о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации, о проекте застройки, объекте строительства и другие данные. Предусматриваются санкции за нарушение требований законодательства.

Покупатель должен обратить внимание и на уровень компетенции специалистов по продажам, то есть профессионализм риэлтеров. Для осуществления своих функций риэлтер первичного рынка должен обладать обширными юридическими знаниями, например, в вопросах налогообложения, ответы на которые очень часто желают знать клиенты. Он также обязан хорошо разбираться в вопросах функционирования вторичного рынка, учитывая, что покупка новостройки часто сопровождается продажей уже существующего жилья.