Читать «Долевое строительство: как не дать себя обмануть» онлайн - страница 99

3. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Стоит особо подчеркнуть, что Закон возлагает на застройщика обязательства по безвозмездному устранению недостатков, соразмерному уменьшению цены договора, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков лишь в случае, когда произведены отступления от условий договора и (или) обязательных требований, приведшие к ухудшению качества такого объекта. А если произведены отступления от условий договора и (или) обязательных требований, приведшие к улучшению качества такого объекта, Закон указанными полномочиями участника долевого строительства не наделяет.

Кроме того, могут вызывать затруднения само определение того, ухудшает или улучшает произведенное отступление качество объекта долевого строительства.

В то же время договор участия в долевом строительстве, как нами отмечалось, не является договором строительного подряда, и не содержит его существенных условий, тем самым он не возлагает на застройщика ту ответственность, которую согласно ст. 754 ГК РФ несет строительный подрядчик. Напомним, что в соответствии со ст. 754 ГК РФ подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия. При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части. При этом подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства.

Норма ст. 7 Закона призвана максимально защитить права участников долевого строительства, но при этом требуется разрешить вопрос о том, с чьей точки зрения должно определяться, что объект долевого строительства является «непригодным для предусмотренного договором использования».

Представляется также важным указать более конкретный период времени для устранения недостатков, чем просто закрепление оговорки «в разумный срок».

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч 2 ст. 9 Закона.