Читать «Эксперт № 22 (2014)» онлайн - страница 77

В Европе на 1000 жителей приходится от 400 до 600 кв. м качественной торговой площади. По оценке CBRE, Краснодар и Санкт-Петербург уже давно обогнали Европу, и Москву по этому показателю — 917 и 607 кв. м. соответственно против московских 360. «Екатеринбург, как и Краснодар, уже опередил Москву по строительству торговых центров, — отмечает управляющий партнер Colliers International в России Николай Казанский . — Более перспективны для девелоперов города с населением 200–300 тысяч человек, обладающие потенциалом для развития сегмента торговой недвижимости».

Что касается собственно объектов для инвестирования, то вкладывать сейчас будут главным образом в небольшие торговые центры либо в высокодоходный стрит-ритейл.

Рынок арендатора

Сегодняшний офисный рынок — это «рынок арендатора», единодушны наблюдатели. Увеличение доли свободных площадей и снижение средней ставки аренды дают компаниям возможность выбирать помещения в зданиях любого формата и любой стадии готовности. Арендодатели, в свою очередь, готовы обсуждать предоставление офисных блоков различной площади, снижение ставки аренды и выполнение отделочных работ за свой счет.

В отличие от торгового сегмента в офисном уже не ждут негативных последствий макроэкономической ситуации, а сполна их переживают. Объем спроса в первом квартале продемонстрировал наименьшее значение с середины 2009 года, напоминает Knight Frank. Объем сделок аренды и покупки качественных офисных площадей за первые три месяца снизился почти на 35% по сравнению с показателем прошлого года.

«Арендаторы по-прежнему с осторожностью принимают решение о переезде офиса, отдавая предпочтение продлению договоров аренды, — отмечает директор по работе с корпоративными клиентами Colliers International Вера Зименкова. — Конкурирующие бизнес-центры не могут предложить очень низкую аренду. А если экономия составляет менее 25 процентов, то переезд становится не особенно интересным».

Поскольку уровень нового строительства превышает спрос на офисные помещения, большинство наблюдателей и участников рынка считают, что доля свободных площадей в 2014 году увеличится. По предварительным прогнозам Jones Lang LaSalle, реальный ввод офисных площадей в нынешнем году составит 865 тыс. кв. м, а общий объем рынка офисов в Москве достигнет 16,4 млн кв. м. В числе крупнейших проектов, заявленных на 2014 год, — Neo Geo (130 тыс. кв. м), Comcity (фаза I; 107 тыс. кв. м), МФК ОКО (87,6 тыс. кв. м), башня «Евразия» (86,8 тыс. кв. м), МФК «Водный» (61,6 тыс. кв. м).

Интересно, что бум строительства высококлассной офисной недвижимости не обошел и регионы, и там она сейчас оказалась совершенно невостребованной. «В Екатеринбурге построили столько офисных площадей класса А, что теперь не знают, кому все это сдавать», — говорит руководитель отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield Михаил Миндлин .