Читать «Эксперт № 22 (2014)» онлайн - страница 75

«Поэтому первое полугодие 2014 года с точки зрения объемов инвестиций будет достаточно слабым, — прогнозирует Гаврилов, — около 40 процентов от уровня аналогичного периода прошлого года. Чем дольше будет сохраняться неопределенность, тем выше вероятность, что совокупный объем инвестиций в 2014 году не превысит 3–3,5 миллиарда долларов. И наоборот, если что-то решится во втором квартале, это придаст рынку позитивный импульс, и тогда объем может достигнуть и 4–5 миллиардов».

Сегмент торговой недвижимости будет чувствовать себя лучше, чем офисной, согласно утверждают аналитики, поскольку он ближе к потребительскому рынку, к удовлетворению базовых потребностей населения. «Однако это вовсе не означает, что туда пойдет больше инвестиций, так как в силу тех же ценовых ожиданий собственников продажи могут быть более агрессивными, чем в офисном сегменте, — отметил Валентин Гаврилов. — При плохом сценарии в эти сегменты может прийти по 1–1,5 миллиарда долларов (35–40 процентов от уровня 2013 года), при более позитивном — от 1,5–2 миллиарда». Сделок, подобных покупке Morgan Stanley петербургского торгового центра «Галерея» и московского ТРК «Метрополис», в этом году ждать не стоит, согласны участники рынка. Крупные объекты есть, но из-за дороговизны денег спроса на них пока не будет.

«Рекорды вывода объектов на рынок по итогам года будут во всех сегментах, хотя некоторые проекты все-таки заморозят, — считает Денис Соколов. — Связано это с тем, что строительство крупных объектов часто ведется не просто на кредитные деньги, а на западные кредитные деньги. Но знаковые проекты высокой степени готовности, разумеется, будут достроены». В хорошие времена не сдается в срок 40% запланированных объектов, но в этом году показатель достигнет 60%, полагает эксперт.

Ввод торговых площадей вырастет в полтора раза

Сложившаяся экономическая ситуация и изменившаяся политическая обстановка не привели к значительному снижению спроса на торговые помещения со стороны арендаторов, но существенно замедлили процесс согласования договоров аренды. Часть арендаторов решила попытаться добиться снижения арендных ставок. Однако, по информации CBRE, прайм-ставка для арендаторов небольших площадей (100–200 кв. м) в галереях ведущих торговых центров остается стабильной: в среднем 2060 долларов за 1 кв. м в год. Небольшое снижение арендных ставок (порядка 10–15%) наблюдается среди якорных арендаторов — розничные сети инициировали пересмотр арендных ставок в сторону понижения.

Основная схема, уже практически повсеместно используемая в торговой недвижимости, — процент с оборота плюс фиксированная ставка аренды. «Для арендодателя процент, как правило, лишь небольшое приятное дополнение к фиксированной ставке, — отмечает Михаил Рогожин , управляющий директор отдела торговых помещений CBRE. — Но сейчас все понимают: если настаивать на “фиксе”, то можно очень сильно недобрать арендаторов».