Читать «Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации» онлайн - страница 279

Так как решение большинства обязательно для всех собственников помещений в доме, то у собственника, который уполномочен таким решением выступать от имени остальных, есть право заключать сделки от имени и тех собственников, которые не голосовали за принятие соответствующего решения (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ). Тем самым принцип свободы договора ограничивается ради достижения целей управления многоквартирным домом.

Представительство – это деятельность, основанная на полномочии (ст. 182 ГК РФ). В силу полномочия действия представителя, совершаемые от имени представляемого, порождают, изменяют или прекращают гражданские права и обязанности непосредственно у представляемого лица. Представителем может быть физическое или юридическое лицо.

Юридическая деятельность представителя состоит в совершении сделок с третьими лицами. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого ни в отношении себя лично, ни в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является.

Представитель осуществляет сделки с третьими лицами исключительно в объеме предоставленных ему полномочий.

Отношения представительства от имени собственников при заключении договоров регулируются ч. 3 ст. 164 ЖК РФ. Предварительно нужно отметить, что нормы ч. 3 ст. 164 ЖК РФ должны применяться только в случаях представительства в отношениях, связанных с управлением многоквартирным домом. Указанные нормы направлены на то, чтобы облегчить заключение необходимых договоров, связанных с управлением многоквартирным домом, учитывая то, что законный интерес управлять имеется у всех собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Общее собрание собственников, на котором принимается решение, касающееся заключения договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества, собирается и проводится в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 164 ЖК РФ. Решение собственников о назначении представителя их интересов должно быть принято в соответствии со ст. 45–48 ЖК РФ и оформлено протоколом.

Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более 25 % площади всех помещений в многоквартирном доме, при условии, что в общем собрании приняли участие собственники, обладающие помещениями, площадь которых составляет более 50 % площади всех помещений (ч. 1 ст. 37, п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46, ч. 3 ст. 48, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

В аналогичном порядке решаются вопросы, касающиеся перезаключения ранее заключенных договоров, прекращения их действия, изменения условий договоров и т. п.

Какие положительные и отрицательные моменты непосредственного управления многоквартирным домом существуют?

С одной стороны, прямые договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями позволяют гражданам установить индивидуальные приборы учета, регулирующие устройства и, соответственно, производить оплату по фактическому потреблению ресурсов. За счет ресурсосбережения достигается значительная экономия денежных средств. С другой стороны, увеличение числа абонентов (потребителей) ресурсоснабжающих организаций приводит к затратам этих организаций (на содержание штата сотрудников, на приобретение и содержание специального оборудования и др.), что ведет к повышению тарифов ресурсоснабжающих организаций.