Читать «Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью» онлайн - страница 114

Таким образом, выводы суда кассационной инстанции о том, что указанный договор является предварительным, не соответствуют существу возникшего между сторонами обязательства и являются ошибочными.

В обеспечение договора о предоставлении кредитов банк «Зенит» заключил с ЗАО «Андроник» договор об ипотеке, который нотариально удостоверен и зарегистрирован городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Предметом ипотеки явилось здание, принадлежащее залогодателю на праве собственности, и право аренды земельного участка под ним. Сделка с правами аренды земельного участка согласована с земельным комитетом.

По заявке заемщика, переданной по системе Swift, банк «Зенит» предоставил банку «Инфобанк» кредит в сумме 28 млн руб. на срок с 17 по 18 апреля 2001 г. с начислением на сумму основного долга процентов в размере 10 % годовых и неустойки в размере 0,25 % при невозврате кредита в срок. К установленному сроку сумма долга не была возвращена.

Факт выдачи кредита и его невозврата заемщиком подтверждается решением третейского суда Ассоциации российских банков, по которому Арбитражный суд выдал исполнительный лист.

В отношении банка «Инфобанк» с 21 сентября 2001 г. возбуждено дело о банкротстве.

Поскольку обязательства по оплате основного долга, процентов и неустойки не были исполнены заемщиком, кредитор обратился с настоящим иском к залогодателю об обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии со ст. 334 ГК РФ.

Суды, признавая договор об ипотеке незаключенным, не учли следующего.

Согласно ч. 1 ст. 339 ГК РФ существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

В договоре ипотеки определен предмет залога и дана его оценка. Раздел 4 договора касается существа, размера и срока исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

При новом рассмотрении дела следует дать оценку соблюдению сторонами условий договора об ипотеке, проверить доводы ответчика об удовлетворении требований кредитора, предъявленных к заемщику, уточнить расчет суммы иска.

Поскольку судами были неполно исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, и неправильно применены нормы материального права, все указанные судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции [86] .

В связи со многими изменениями и дополнениями в гражданском законодательстве, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ дает разъяснения судам по поводу предметов ипотеки.

Так, в п. 1 Обзора об ипотеке ВАС разъясняет, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.