Читать «Как открыть розничный магазин?» онлайн - страница 25

Если юридическое лицо или индивидуальный предприниматель приобретают помещение под магазин, то также следует учитывать ряд особенностей.

1. Договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

2. Часть нежилого помещения или здания не может быть объектом договора купли-продажи, за исключением случаев, когда эти объекты прошли кадастровый учет либо на их основе может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134).

3. Особое внимание уделите порядку расчетов. Ведь суммы по договору купли-продажи немаленькие, а переход права собственности осуществляется после государственной регистрации.

Поэтому необходимо очень четко прописать в договоре вопрос передачи денег:

♦ путем перевода на банковский счет;

♦ путем закладки в банковскую ячейку.

Следует обратить внимание, что договором купли-продажи может быть предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит) (п. 1 ст. 488 ГК РФ). Кроме того, договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

4. В договоре купли-продажи недвижимости необходимо предусмотреть следующие условия:

♦ данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ);

♦ условие о цене передаваемого объекта недвижимости (ст. 555 ГК РФ);

♦ при продаже жилого помещения – перечень лиц, имеющих право пользования этим помещением после его приобретения покупателем. При этом необходимо указать, на каких именно правах указанные лица пользуются жилыми помещениями;

♦ при продаже недвижимости в кредит с условием о рассрочке платежа – стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

5. Укажите в договоре все недостатки помещения.

В случае если в помещении необходимо сделать ремонт перед приемкой-передачей, то в договоре необходимо прописать, кто будет делать ремонт и за чей счет.

Рекомендации.

1. Оцените ваши возможности в части аренды или приобретения собственного помещения под магазин.

2. В договоре в обязательном порядке должно быть идентифицировано помещение. Кроме того, во избежание споров к договору необходимо приложить акт приемки-передачи помещения, фотографии и иные данные, позволяющие идентифицировать помещение и выявить его недостатки.

3. В договоре необходимо предусмотреть существенные условия.

4. Продумайте, какие дополнительные условия необходимо предусмотреть в договоре: проведение ремонта, уплата коммунальных платежей, установка сигнализации и охрана помещения.

5. Не забудьте зарегистрировать договор аренды, если он заключается на срок более года, или договор купли-продажи недвижимости.

3.3. Договоры оказания коммунальных услуг

Без коммунальных услуг в магазине не обойтись. Какие расходы на коммунальные услуги обычно несет компания, имеющая магазин?