Читать «Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты» онлайн - страница 4

В юридической литературе применительно к таким случаям применяют термин "сложный фактический состав".

Правило, установленное пунктом 2 статьи 8, нашло развитие в ряде статей как части первой, так и части второй ГК РФ.

Например, в статьях 223, 551, 564 ГК РФ закреплены нормы, согласно которым в случаях, когда переход прав на НИ подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя этой НИ возникает с момента регистрации этого перехода. Другими словами, право собственности на НИ возникает у покупателя не при заключении договора и не в момент, определенный в договоре, а только после государственной регистрации прекращения права собственности продавца на это имущество и регистрации своего права (то есть права покупателя) на это имущество. Возможны, однако, случаи, когда регистрации подлежит как переход права на НИ по договору, так и сам договор, по которому передается НИ. Например, по общему правилу (ст.551 ГК РФ) договор купли-продажи НИ не регистрируется, а государственной регистрации подлежит только переход права собственности. При продаже предприятия государственной регистрации подлежит как сам договор купли-продажи — только с момента регистрации такой договор считается заключенным (ст.560 ГК РФ), так и переход права собственности (ст.564 ГК РФ).

Описание сложного фактического состава на примере купли-продажи НИ схематично может выглядеть следующим образом:

  ——————————————————————————————————————————————————————

 |заключение договора купли-продажи НИ (нежилого здания)|

  ——————————————————————————————————————————————————————

  |   |   |

——————————————————————— ————————————————————— —————————————————————

|исполнение обязательств| |государственная реги-| |государственная реги-|

|по оплате договора пе-| |страция прекращения| |страция возникшего у|

|редача НИ согласно акту| |права собственности| |покупателя права|

|приемки-передачи (пере-| |продавца НИ  | |собственности |

|даточному акту, иному| |   | |   |

|документу о передаче) | |   | |   |

——————————————————————— ————————————————————— —————————————————————

Таким образом, государственная регистрация гражданских прав является дополнительным условием, действующим в отношении специальной группы имущественных прав, которые в силу прямого предписания закона подлежат государственной регистрации. Здесь следует отметить, что норма пункта 2 статьи 8 ГК РФ носит бланкетный (отсылочный) характер, поскольку она напрямую не именует имущество, права на которые подлежат государственной регистрации. Забегая вперед, поясним, что в ГК к такому имуществу отнесены недвижимые вещи и некоторые наиболее значимые движимые вещи (ст.130, 131, 132).

Выполнение данного условия заключается в признании и подтверждении возникших в силу законных оснований прав на указанное имущество посредством прохождения процедуры, определенной Федеральным законом о государственной регистрации прав. С момента осуществления государственной регистрации обретают законную силу права, которые фактически могут возникнуть: