Читать «Эксперт № 22 (2014)» онлайн - страница 69

К середине весны ажиотаж прекратился. Апрельские данные по изменению средних цен крайне противоречивы. Так, в сегменте экономкласса риэлтерские компании «Миэль» и Est-a-Tet насчитали рост 4–6%, в то время как данные «Метриум групп» и «Азбуки жилья», наоборот, показали падение — на 3–6%. Впрочем, те, кто знаком с рынком новостроек, понимают, что средние цены иногда не дают представления о происходящем. Например, выход новых объектов с плохим местоположением и низкими ценами, характерными для «нулевого цикла», может сбить «среднюю температуру по больнице». Другой пример: массовая скупка дорогих в пересчете на квадратный метр однокомнатных квартир на объекте в итоге приводит парадоксальным образом к снижению средних цен на объекте.

figure class="banner-right"

figcaption class="cutline" Реклама /figcaption /figure

Хороший индикатор рынка — динамика продаж. Однако девелоперы обычно держат такие данные в тайне, а их публичные выступления всегда оптимистичны. Но в прошлом месяце ситуация ухудшилась настолько, что информация стала просачиваться. «В апреле большинство девелоперских и риэлтерских компаний не выполнили планы по продажам. Это произошло впервые с 2009 года. Среднее падение продаж по объектам — 20–30 процентов», — делится один из риэлтеров. «В ряде наших проектов объем продаж уменьшился вдвое. Мы совершенно не понимаем, что происходит и что будет дальше», — жалуется сотрудник крупной девелоперской компании.

В первую послепраздничную неделю мая спрос не увеличился. «Такое ощущение, что покупатели уехали отдыхать и не вернулись», — невесело шутят девелоперы. Хороший спрос — только на дешевые объекты, расположенные около Москвы. Например, неплохо продаются однокомнатные квартиры в Балашихе ценой порядка 2,5 млн рублей.

Ситуация на рынке практически не поддается прогнозированию из-за высокой турбулентности в сфере политики и экономики. Однако можно отметить ряд факторов, которые будут тянуть цены вниз. Первое: российская экономика впадает в рецессию, доходы населения сокращаются. При этом темпы оттока капитала за границу выросли в первом квартале в три раза по сравнению с прошлым годом. Всплески интереса к новостройкам могут быть, но в долгосрочной перспективе стоит ожидать падения спроса на недвижимость.

«Баркли парк» (застройщик «Баркли», архитектор — бюро «Атриум») — редкий пример московского жилого комплекса, построенного согласно принципам green building

Предоставлено архитектурным бюро "Атриум"

Некоторые эксперты надеются на украинский фактор. В частности, в элитном сегменте замечена активизация покупателей с Украины, выводящих оттуда деньги и якобы готовых осесть в России. Так, говорят о людях, близких к окружению экс-президента Виктора Януковича . От риэлтеров часто можно услышать: «украинцы скупили всю свободную Остоженку», «украинцы скупили полпоселка». Однако разговоров пока намного больше, чем реальных сделок.

Второе: потенциал роста цен практически исчерпан. Даже у самих девелоперов есть ощущение, что нынешние цены запредельны. Например, совсем недавно об этом сказал руководитель Су-155 Михаил Балакин , один из главных строителей дешевого жилья в столичном регионе. Слишком высокие цены в Москве и Подмосковье все чаще толкают россиян к покупкам иностранной недвижимости, что также ослабляет местный спрос. За недвижимость в Испании, Болгарии или Латвии голосуют и лучшее сочетание цена плюс качество, и дешевая ипотека. С точки зрения доходности от сдачи в аренду столичная недвижимость также не выглядит экстрапривлекательной: порядка 5% годовых.