Читать «Монологи о бизнесе. Девелопмент» онлайн - страница 43

Первая, опять же немного революционная мысль: земля практически ничего не стоит в принципе, то есть мы пытаемся монетизировать землю, продать ее дороже за счет создания продукта на ней, проложить сети, построить здания и прочее. Но по сути это означает, что не сама земля стоит этих денег, а именно надстройка над ней. Я хочу сказать, что многие отрасли уже пришли к тому, что капитализировать сам производимый продукт и заработать на нем очень сложно. Например, сейчас одна компания выпустила карты с лимитом до 300 000 рублей. Деньги вы можете тратить строго в определенной сети партнеров, при этом проценты за пользование деньгами платить не надо. Компания зарабатывает на комиссии от своих партнеров, которым она «продает» своих клиентов. Так же когда-то будет и с консервативным загородным рынком – стоимость самой земли существенно снизится, зарабатывать будем на другом.

Второе: необходимо совершить рывок в IT-технологиях. Эта история также крайне слабо развита на загородном рынке, девелоперы не стремятся делать новые электронные сервисы для своих клиентов, не идут в ногу со временем. Третье: наполнение проектов сервисными составляющими, развитие комьюнити жителей поселков. Четвертое: новые финансовые инструменты на рынке загородной недвижимости, например лизинг загородной недвижимости. Это те вещи, на которые нужно ставить в ближайшем будущем!

«В девелопменте не существует лобби»

Дмитрий Котровский / партнер «Химки Групп»

Есть неприятное ощущение отсутствия сильной воли в интересах застройщиков. Потому что правила все время меняются.

Три года подряд с 2013-го по объемам ввода жилья в эксплуатацию московский регион бьет рекорды СССР.

Можно предположить, что хаотичным наращиванием предложения в московском регионе власти пытаются сдержать рост цен на жилье. По логике, больше производим – дешевле продаем. Меньше предложения – выше цена. Вспомним, какая эскалация цен была при дефиците предложения в 2003-2007 годах. Такого роста цен на квартиры не было нигде в мире! Тогда был дисбаланс: небольшое предложение, резко возросшие возможности россиян, платежеспособный спрос, который постоянно накачивался ипотекой. Сейчас же – перепроизводство на фоне спроса «сдувающегося». Опять дисбаланс, но куда более опасный.

Прогноз, что мы (застройщики) построим миллионы метров, все продадим, получим баснословные прибыли с маржинальностью 30-40 % и в виде налогов поделимся с государством, сохранив при этом рабочие места у себя, несостоятелен. Так не получится. Во всем важен баланс. Девелоперы сейчас, с одной стороны, находятся под серьезным, беспрецедентным прессом конкуренции, ограничивающей повышение ценника, поскольку конкурировать сейчас получается только ценой, даже маркетинговые бюджеты уже не помогают. А с другой стороны, девелоперы нагружены с головой разного рода обременениями, необходимостью создания социальной, коммерческой инфраструктуры, рабочих мест, формированием уставного капитала, отчислений в новый фонд, новыми налогами. Это создает нижний барьер, инвестиционную себестоимость. И весь наш бизнес строится на движении между этими двумя барьерами, ватерлиниями. Или, я бы даже сказал, окопами… Я уже года два говорю, в том числе на уровне Минстроя, что мы долго потом будем расхлебывать это перепроизводство. Покупатель не глуп: он видит, сколько всего ему предлагается сейчас, он понимает в той или иной мере законы конкуренции, только вот себестоимость он не понимает. По словам риэлторов, покупатели на опросах нередко говорят: «А мы посидим, подождем, пока вы нам бесплатно не отдадите свое построенное жилье». Но вы же понимаете, что никто бесплатно не отдаст, что есть инвестиционная себестоимость, есть операционные расходы, маркетинг, да и акционер не за «спасибо» деньги вкладывает.