Читать «Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий» онлайн - страница 4

То есть деля большое на малое, например, квартиру на студии, мы можем сразу поднять доходность проекта примерно в 1,5–2 раза!

Итак, мы сдаем квартиру в аренду за 35 тыс. руб.

У нас кредит 1 млн. 785 тыс. руб.

В месяц мы платим 20 тыс. руб. ипотеки.

Соответственно, денежный поток (то, что остается у нас в кармане каждый месяц) – это 35–20 = 15 тыс. руб.

Денежный поток в год (ДПГ): 15 х 12 = 180 тыс. руб. Этот актив приносит нам каждый год 180 тыс. руб.

Что происходит с Вашими инвестициями с течением времени

Теперь посмотрим, что произойдет с ценой через год.

1. Стоимость квартиры вырастет примерно на 5—10 %. Возьмем по минимуму, т. е. 5 % * 2100 тыс. руб. = 105 тыс. руб.

2. Каждый год мы индексируем нашу арендную плату на размер инфляции (примерно на 10 %). В данном расчете допустим – опять же, взяв с запасом – что арендная ставка выросла всего на 6 %. То есть в следующем году нам арендаторы будут платить 37 тыс. руб.

Соответственно, денежный поток в месяц у нас будет 17 тыс. руб. А в год – 204 тыс. руб.

Тут важно понять: мы продолжаем платить банку те же 20 тыс. руб., что и раньше, которые из года в год съедает инфляция, в то время как каждый год стоимость квартиры и денежный поток растут.

Через 10 лет эта квартира вырастет в цене примерно на 1 млн. руб., а может – больше. А ежегодный денежный поток приблизится к 450 тыс. рублей!

Теперь давайте прорезюмируем:

1. Стоимость квартиры растет.

2. Денежный поток растет, потому что мы постоянно повышаем арендную ставку. То есть себе в карман оставляем все больше чистых денег.

3. Ипотека погашается, квартира все больше становится «наша». Причем гасим ее не мы – за ипотеку платят наши жильцы, которые арендуют квартиру.

4. А мы из года в год продолжаем платить те же 20 тыс. руб., которые съедает инфляция.

Почему инфляция работает на нас

Просто вспомните на примерах вашей жизни случаи, когда рубли обесценивались. И поймите, что через 5 лет вы будете платить намного меньше, чем сейчас, а получать дохода, наоборот, намного больше.

Эта сумма, 20 тыс. руб., не меняется. Все остальное – растет. Растут стоимость квартиры, арендная ставка, увеличивается ваш денежный поток, погашается кредит. А вы продолжаете из года в год платить те же 20 тыс. руб.

Деньги очень сильно дешевеют. Сравните, что можно было купить за 1 рубль в 90-е годы и что сейчас.

С инвестированием в недвижимость то же самое. Мы сегодня начинаем платить ипотеку, например, 20 тыс. руб. Но через 10 лет эти 20 тыс. руб. – это копейки. Как тот самый рубль, который был обедом, а стал ничем.

Нам пришлось только один раз поработать, чтобы создать этот актив. Все. Дальше работают арендаторы, и они оплачивают ипотеку. Мы же продолжаем платить 20 тыс. руб., которые из года в год становятся все менее ценными.

Когда мы поняли для себя этот принцип, то решили, что просто обязаны заниматься недвижимостью.

Как получить доходность 100 %+

Теперь давайте разберем, как получается намного более высокая доходность.