Читать «Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий» онлайн - страница 20
Николай Сергеевич Мрочковский
Критерии выбора коммерческой недвижимости
1) Расположение – является критическим фактором для коммерческой недвижимости, особенно торговой.
2) Возможность применения штурмовых конструкций. То есть неочевидные способы поднятия прибыльности вашего объекта. Без них, как правило, инвестиции в коммерческую недвижимость будут не слишком выгодными:
• увеличение этажности (например, на двухэтажное здание нарастить третий этаж либо высокий этаж распилить на два);
• расширение за счет прилегающей территории (пристройки, «веранды» и т. д.);
• использование пространства между зданиями (ниже рассмотрим пример, когда прозрачный навес между двумя зданиями позволил использовать пространство под кафе, при этом объекта недвижимости как такового на этом месте нет);
• как использовать то, что для всех неликвид;
• плохое состояние (если возможно быстро сделать хорошее);
• цена за м2.
Если вы купили здание с участком, весь участок застроить нельзя – можно не больше 40 %. В этом случае рядом с готовым строится еще одно здание и между ними делается крыша.
Как использовать то, что для всех неликвид? Часто встречаются объекты, с которыми люди не знают что делать. Тут уже требуется креативный подход – как доработать и кому, подо что можно сдать такой объект.
В этом и заключается сложность коммерческой недвижимости – «в лоб» доходность низкая, для увеличения прибыльности надо включать креативность, а с этим обычно проблема.
Пример: два здания, между ними улица – потратили 100 тыс. рублей, купили брус, сверху – прозрачный поликарбонат.
Рисунок 9. Пример использования пространства между зданиями
Получился банкетный зал вместительностью 200 человек – и все это функционирует круглый год.
Вот такая штурмовая конструкция. Люди из улицы выжимают по 300–400 тысяч рублей в неделю.
Рисунок 10. Пример создания пристроек
По всему фасаду сделана пристройка.
На такие постройки часто не требуется разрешение, они считаются временными конструкциями и при необходимости легко демонтируются.
Стратегия 9. Строительство коммерческой недвижимости
Строительство коммерческой недвижимости может быть очень интересным вариантом, если вы сможете найти участок земли на оживленном человеко/автомобиле-потоке.
Многие розничные сети, особенно дискаунтеры, типа «Дикси», «Магнит», «Пятерочка» и т. д. ведут агрессивную борьбу за захват территории. Поэтому они скупают все, что подходит по их критериям.
То есть вы покупаете участок земли и строите из легко возводимых конструкций здание на 300–500 квадратных метров. Себестоимость такого строения относительно невысока. И далее сдаете такое здание торговым сетям либо местным розничным магазинам.
Рисунок 11. Быстровозводимая конструкция под магазин
Естественно сначала надо протестировать стратегию и быть уверенными, что вы точно сможете выгодно сдать объект. И только потом строить.
Варианты коммерческой недвижимости и основные требования
• Магазин / Торговый центр / Ресторан
• Склад
• Офисный центр
Критерий – расположение!
• Оживленные транспортные развязки / человекопоток