Читать «Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью» онлайн - страница 2

Время подтвердило справедливость суждения, высказанного В. В. Витрянским: в целом успех (или неуспех) ГК РФ во многом будет зависеть от того, насколько точно и правильно будут применяться новые гражданско-правовые нормы в судебной практике [3] .

Нельзя не заметить того влияния на сферу правового регулирования имущественного оборота, которое оказали содержащиеся в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ выводы по сделкам с недвижимостью.

Автор данного издания имел целью проанализировать судебную арбитражную практику по сделкам с недвижимостью в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 29 декабря 2004 г.)(далее – ЗК РФ), Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188 (далее – ЖК РФ), который вступил в законную силу с 1 марта 2005 г и других нормативных актов Российской Федерации.

Глава 1. Аренда недвижимости

Арендные отношения всегда вызывали немало вопросов в судебной арбитражной практике.

В данной главе приведены не только отдельно взятые арбитражные споры, рассмотренные Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ, но и примеры из арбитражной практики, которые нашли свое отражение в Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой, доведенный Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ до сведения арбитражных судов Информационным письмом от 11 января 2002 г. № 66 [4] (далее – Обзор практики по аренде), Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 30 декабря 2004 г.) в Информационном письме от 16 февраля 2001 г. № 59 [5] (далее – Обзор практики по Закону о регистрации), Обзоре практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований в Информационном письме от 29 декабря 2001 г. № 65 [6] (далее – Обзор практики по зачету), Обзоре практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров в Информационном письме от 5 мая 1997 г. № 14 [7] (далее – Обзор практики по договорам) и Обзоре практики применения арбитражными судами земельного законодательства в Информационном письме от 27 февраля 2001 г. № 61 [8] (далее – Обзор практики по земельному законодательству).

Арендные отношения регламентируются в основном гл. 34 ГК РФ. Ряд широко распространенных на практике договоров аренды вообще не урегулирован в ГК РФ. Нелогично отсутствие в ГК РФ такого вида договора, как аренда недвижимости. Данный вид регламентируется ЖК РФ. Здесь надо сказать о том, что новый ЖК РФ затрагивает данные отношения поверхностно. Вероятно, законодатель решил, что правоприменителю будет достаточно общих положений ГК РФ об аренде, хотя, на наш взгляд, аренда недвижимости имеет свои специфические особенности, которые необходимо было бы рассмотреть в отдельных статьях ЖК РФ. Практически ничего не сказано в ГК РФ и об аренде земли, лишь раскрываются общие права данного вида сделки в ч. 1 гл. 17 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ не вносит полной ясности в арендные отношения. По сути дела, ст. 22 ЗК РФ изменяет или дополняет ГК РФ. Полноценный раздел, посвященный аренде земли, отсутствует в ЗК РФ.