Читать «Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью» онлайн - страница 124

Данный вопрос был разъяснен в п. 46 и 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8. При разрешении споров следует учитывать, что в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель имеет право преимущественно перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (ст. 334, 349 ГК РФ).

Действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (ст. 409, 414 ГК РФ).

Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по требованию залогодержателя производится по решению суда и не может быть осуществлено на основании исполнительной надписи нотариуса (ч. 1 ст. 349 ГК РФ).

Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается только на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Условие о праве залогодержателя обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска в суд, содержащееся непосредственно в договоре о залоге, должно признаваться недействительным.

В последующем данные позиции были учтены в Законе об ипотеке (ст. 56, 58).

Таким образом, разъяснения Пленумов Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ, данные в процессе толкования норм законодательства о залоге, и выработанные ими правовые позиции оказали непосредственное влияние на совершенствование ипотечного законодательства.

В судебной практике возникли спорные вопросы, связанные с обращением взыскания на предмет залога в судебном порядке, в частности с определением продажной цены заложенного имущества (ч. 3 ст. 350 ГК РФ). Рыночная стоимость заложенного имущества на момент обращения взыскания в судебном порядке иногда сильно отличалась от цены, ранее установленной сторонами в договоре об ипотеке.

Указанная проблема была разрешена Высшим Арбитражным Судом РФ в Обзоре практики по залогу.

В п. 5 Обзора указано, что при обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке в решении суда должна указываться начальная продажная цена заложенного имущества.