Читать «Жилищное право» онлайн - страница 260

Советское, а затем и российское законодательство до 1 марта 1996 г., т. е. до введения в действие части второй ГК РФ, не предусматривало договоров постоянной ренты.

В отличие от постоянной ренты пожизненная рента фактически имела место в законодательстве и на практике. Однако ее применение сводилось лишь к сделкам, совершаемым первоначально с жилыми домами, а после вовлечения в гражданский оборот (с введением в действие Закона СССР «О собственности в СССР», а также Закона РСФСР «О собственности в РСФСР») квартир в многоквартирных домах — и со всеми жилыми помещениями. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. предусматривал договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, где в качестве сторон могли выступать только граждане, а продавцом мог быть только нетрудоспособный гражданин, объектами могли быть только жилые дома, к другим жилым помещениям норма применялась по аналогии.

Отчуждение дома при жизни продавца было запрещено. При анализе данной нормы в литературе отмечалось, что это необходимо для максимальной охраны интересов нетрудоспособного продавца на случай, если договор впоследствии будет расторгнут и возникнет вопрос о возврате дома. Цена договора выражалась в предоставлении содержания до конца жизни продавца.

Вместе с тем фактически пожизненная рента применялась гораздо шире, а на практике часто рассматриваемые отношения оформлялись либо договором дарения, либо завещанием, что, конечно же, в случае возникновения споров приводило и в ряде случаев приводит к отсутствию надлежащей правовой защиты участников этих отношений.

В настоящее время жилище, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату и бесплатно.

В первом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, во втором — правила о договоре дарения.

Как следует из ст. 586 ГК РФ, в случае отчуждения (например, продажи) жилого помещения лицом, приобретшим его по рентному договору, обязательства ренты переходят на нового собственника жилья. При этом лицо, передавшее такое жилье, несет субсидиарную с отчуждателем ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Нельзя не обратить внимание на то, что в целях обеспечения исполнения выплаты рентных платежей ГК РФ устанавливает правило, по которому получатель ренты приобретает право залога на отчужденное жилье, т. е. в данном случае право залога возникает не в силу договора, а в силу закона.