Читать «Операции с недвижимостью. Как правильно купить, продать, сдать в аренду» онлайн - страница 18

Одновременно с передачей прав владения и пользования зданием или сооружением передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Этим правилом закреплен принцип единства судьбы земельного участка и арендуемых зданий и сооружений как прочно связанных с ним объектов.

Статья 450 ГК РФ определяет основания изменения и расторжения договора: В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГКРФ).

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Внесудебная процедура расторжения договора аренды предусмотрена в виде соглашения сторон и одностороннего отказа от исполнения договора.

При этом соответствующего решения суда не требуется, что подтверждается арбитражной практикой. В практике применяются заказные письма с уведомлением, передача уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора под расписку (на входящий номер). Судебная практика поддерживает также вариант телеграммы.

Таким образом, ГК РФ предусматривает четыре варианта преодоления судебной процедуры расторжения договора аренды:

– подписать соглашение о расторжении договора аренды;

– предусмотреть в договоре основания одностороннего отказа от исполнения договора;

– предусмотреть в договоре односторонний отказ от исполнения договора без каких-либо оснований;

– заключить договор на неопределенный срок.

Какой документ может подтвердить момент расторжения договора при внесудебной процедуре его расторжения?

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя или арендатора аналогично порядку расторжения договора аренды жилого помещения, описанному выше в данной статье.