Читать «Хватит быть рабом работы! Стань хозяином своих денег!» онлайн - страница 66

Теперь предлагаю рассмотреть вопрос того, сколько данный актив будет приносить пассивного дохода. Имеется 1000 кв. м, из которых 250 (первый этаж) – торговой площади, 750 (второй-четвертый) – офисной. Вычтем из офисных объектов 50 «квадратов» – там, по задумке, будут располагаться кабинеты для сотрудников управляющей компании и мой кабинет. Торговую площадь можно сдавать по 1000 рублей за 1 кв. метр, то есть пассивный доход от первого этажа составит 250 000 рублей в месяц. Офисы принесут еще 350 000 рублей, исходя из ставки 500 руб./кв. м. Итого арендная плата будет составлять в месяц 600 000 рублей. Будут текущие расходы, такие как налог – 36 000 рублей (по упрощенной системе налогообложения (УСН) – шесть процентов), зарплата персонала и налоги на нее, охрана здания, другие затраты. Не берусь сейчас досконально подсчитывать все издержки, возьму, даже по самым высоким оценкам, 100 000 рублей в месяц на все подобные оперативные расходы, не включая налог по УСН. В сумме, если вычесть из пассивного дохода все перечисленные выше издержки, получится 464 000 рублей в месяц. Думаю, данная цифра должна быть увеличена, но возьмем ее. Ведь как говорят: «Надейся на лучшее, но готовься к худшему». Так вот, несложный расчет показывает, что 464 000 рублей в месяц – это 55,68 процента годовых от первоначально вложенных инвестиций (10 миллионов). Срок окупаемости составит 21,5 месяца, то есть меньше двух лет (10 000 000: 464 000 = 21,55). По-моему, великолепные цифры. И данный пассивный доход обеспечивают настоящие арендаторы, которые физически сидят на своих площадях. Все-таки в идеале, заработав первоначальный капитал, обкатав систему, научившись инвестировать, стоит, на мой взгляд, постепенно отходить от практики предоставления юридических адресов. Повторюсь еще раз: в этом нет ничего противозаконного. На данный момент вам никто не может помешать сдавать в аренду свое помещение одному, двум, трем, четырем предприятиям одновременно. И тем не менее, реальные арендаторы всегда «рядом»: в работе с ними больше точек соприкосновения, что позволяет держать ситуацию под контролем. Вначале – вам самим, а со временем – вашим сотрудникам.

Вот такой видится мне идеальная схема инвестирования в недвижимость. После всех этих мероприятий вполне можно расширять горизонты, выходя за пределы только одного города-миллионера: ведь в России их пятнадцать! Вполне можно анализировать в каждом из них рынок недвижимости и заниматься развитием конкретно выбранных территорий. А после, почему бы и нет, со всем интересом взяться за дело инвестирования в различных уголках этого мира. Такого большого, но такого маленького. Ведь мир намного меньше, чем мы о нем думаем…