Читать «Долевое строительство: как не дать себя обмануть» онлайн - страница 27

Претензии по исполнению договора в части качества и иных недостатков построенного объекта могут предъявляться в определенной последовательности. В самом «сложном» случае, когда застройщик выполняет лишь функции коллективного инвестора, схема предъявления претензий выглядит следующим образом:

1) участник долевого строительства направляет претензию застройщику;

2) застройщик (инвестор) – заказчику;

3) заказчик – генподрядчику;

4) генподрядчик – субподрядчику.

Как видим цепочка в данном случае очень длинная. В этой связи представляется целесообразным установить на законодательном уровне максимальный срок на рассмотрение заявления участника долевого строительства.

Если застройщик осуществил строительство с отступлениями от предъявленных требований, что привело к ухудшению качества объекта или появлению иных недостатков, которые делают объект непригодным для использования по его назначению, то участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездно устранить недостатки в разумный срок;

2) соразмерно уменьшить цену договора;

3) возместить расходы на устранение недостатков.

Если же требования к качеству объекта долевого строительства нарушены существенно или выявленные недостатки не устранены в разумный срок, то в этом случае участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика вернуть ему деньги и уплатить проценты за их использование.

С 2007 г. застройщик освобожден от ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если он докажет, что они произошли из-за нормального износа объекта, нарушения требований технических или градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта или вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (п. 7 ст. 7 Закона).

Важно отметить, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей (Закон РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей») в части, не урегулированной Законом.

При отсутствии в договоре перечисленных обязательных условий или хотя бы одного из них такой договор считается незаключенным. В данном случае имеются соответствующие примеры из судебной практики. Так кассационная жалоба по делу о признании договора о долевом строительстве незаключенным оставлена без удовлетворения, поскольку из существа договора о долевом участии в строительстве вытекает, что срок окончания и передачи объекта строительства является существенным условием данного договора и он сторонами не был указан в договоре.